Het richtinggevend gedeelte van het RSV, dat in 1997 werd goedgekeurd, was zeer strikt en bepaalde tot op de eenheid hoeveel woningen er in Vlaanderen van 1992 tot 2007 mochten bijkomen. Planologen hadden precies berekend dat het er 393.514 mochten zijn. Maar volgens de VCB hebben zij de effectieve vraag naar nieuwe woongelegenheden voor maar liefst een derde onderschat. Reeds op het einde van 2003 zaten we aan 389.758 vergunningen voor nieuwe woongelegenheden. Als de trend van de eerste helft van 2004 zich tijdens de tweede helft doorzet, zullen we op het einde van 2004 aan 425.377 nieuwbouwvergunningen komen. De VCB verwacht dat het totaal aantal vergunningen voor nieuwbouwwoningen in de planningsperiode 1992-2007 uiteindelijk 523.540 zal bedragen, d.i. ongeveer 130.026 meer dan het RSV had gepland.
Uit de hiernavolgende grafiek blijkt overduidelijk hoezeer het effectief aantal toegekende stedenbouwkundige vergunningen sedert 1992 het jaarlijks plafond van 24.595 vergunningen van het RSV continu heeft overschreden.
Het RSV heeft ook duidelijke limieten per provincie vastgelegd. Zo mochten er in de provincie Antwerpen van 1992 tot en met 2007 nog 105.098 woningen bijkomen, in Oost-Vlaanderen 85.725, in West-Vlaanderen 69.248, in Limburg 67.524 en in Vlaams-Brabant 65.919. Uit de statistieken van de effectief toegekende vergunningen voor nieuwe woongelegenheden blijkt dat de provincie West-Vlaanderen de limiet van het RSV dit jaar al met 32.256 nieuwe woongelegenheden heeft overschreden. In Oost-Vlaanderen bedraagt de overschrijding nu reeds 11.689 woongelegenheden.
Indien we de evolutie van de laatste 13 jaar op het vlak van stedenbouwkundige vergunningen voor nieuwe woongelegenheden tijdens de komende drie jaar doortrekken, zal elke provincie tegen 2007 het door het RSV plafond doorbroken hebben. In West-Vlaanderen zal men op dat ogenblik bijna dubbel zoveel nieuwe woongelegenheden vergund hebben als het RSV toestond.
Het RSV is dus een planologische fictie gebleken die niet aansluit bij de realiteit. Maar het effect ervan was niet minder reëel. De streefcijfers van het RSV werden intussen via de provinciale structuurplannen omgezet in woonquota per gemeente. Op basis van deze quota hebben tal van gemeenten een groot aantal bebouwbare terreinen niet meer willen of durven aansnijden. Dit staat haaks op de beslissing in het regeerakkoord om nog niet aangesneden reserves in woongebieden en woonuitbreidingsgebieden versneld in gebruik te nemen. De VCB hoopt dan ook dat de nieuwe regering bij het aansnijden van deze reserves niet langer uitgaat van de prognoses en beperkingen van het RSV maar wel van de effectieve vraag naar nieuwe woningen, die zoveel hoger ligt.
Niet alleen door een te strikte planning belemmert de overheid de ontwikkeling van de woonreserves. Een nieuwe belemmering dreigt uit te gaan van het voorstel om de overheid zelf op de woonreserves gronden te laten verwerven met als doelstelling om ze nadien op de markt te brengen. Volgens de VCB is dit geen goed idee. Vooreerst zal de overheid hiervoor zeer veel middelen moeten mobiliseren om op die manier effectief op de bouwgrondenmarkt te wegen.
Bovendien bestaat het gevaar dat de overheid zo de bouwgrondschaarste nog zal versterken. De overheid zal dan immers een groot aantal terreinen aan de markt onttrekken. Uit de toepassing van het voorkooprecht is al gebleken dat de overheid de terreinen die zij verwerft, doorgaans slechts zeer langzaam tot ontwikkeling brengt. Een grondenbeleid vanuit de overheid dreigt door dezelfde traagheid te worden gekenmerkt. De praktijk toont aan dat private verkavelaars veel sneller tot de ontwikkeling van de aangekochte terreinen overgaan. Via een grondenbeleid met de overheid als ontwikkelaar dreigt de Vlaamse overheid de dynamiek van de private ontwikkelaars af te remmen. “Voldoende beschikbare en betaalbare kavels” is één van de belangrijkste doelstellingen van het regeerakkoord van deze regering. Volgens de VCB zal de regering deze doelstelling niet kunnen verwezenlijken door zelf als verkavelaar op te treden en aldus het private initiatief af te remmen.
Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw
