Misleidende cijfers
De uitgebrachte cijfers zijn ongenuanceerd en niet nieuw. Ze geven alleen een theoretisch maximaal potentieel aan. In werkelijkheid ligt het aantal bouwgronden dat op korte termijn op een verantwoorde wijze kan worden ontwikkeld veel lager.
Een groot deel van deze bouwpercelen is nu in gebruik als tuin en is dus achterliggende grond zonder aanwezige infrastructuur. Dikwijls is het simpelweg onrendabel om de nodige infrastructuur aan te brengen om de grond te kunnen ontsluiten. Dikwijls is het vanuit ruimtelijk ordeningsstandpunt zelfs niet aangewezen om een deel van deze grond te ontwikkelen. Kortom: in vele gevallen zou het jaren duren vóór een bouwvergunning afgeleverd zou worden.
Overigens vallen veel van die onbebouwde percelen bijna niet te ontwikkelen als bouwgrond, omdat ze overlappen met andere bestemmingen zoals overstromingsgebieden, bos, biologisch waardevolle landschappen enzovoort. In het geval van overstromingsgebieden alleen gaat het al over meer dan 6000 ha. (Zie de tabel 1 onderaan.)
De overheid is grootgrondbezitter
De VCB wijst er ook op dat volgens de cijfers van de Vlaamse overheid (het vroegere Arohm) de grote grondbezitters in zeer belangrijke mate de overheden zélf zijn. Met grootgrondbezitter wordt hier bedoeld de eigenaars van meer dan tien percelen. Het zijn juist deze goed aan elkaar gesloten percelen, die zelfs indien ze achtergelegen gronden zijn, op een rendabele wijze kunnen worden ontsloten.
Van alle onbebouwde percelen is de meerderheid inderdaad in handen van privébezitters. Maar in het overgrote deel van de gevallen gaat het om gezinnen die één of enkele percelen bezitten. De professionele grondbezitters controleren een veel kleiner deel van de voorraad. Het gaat dan grotendeels om kleinere loten die samengebracht zijn tot grotere eenheden die op een ordentelijke wijze kunnen worden bebouwd. Maar de professionele ontwikkelaars hebben steeds meer moeite om deze versnipperde loten aan te kopen en samen te brengen en te ontsluiten. Het wordt dan ook steeds moeilijker om nieuwe gronden te ontwikkelen.
Vaak worden ook sleutel-op-de-deur-bedrijven met de vinger gewezen omdat ze de prijzen van bouwgrond zouden doen stijgen. Dat klopt niet. Deze bouwbedrijven doen niet aan speculatie. Bouwen is dé hoofdactiviteit van een aannemer, en deze bedrijven hebben er dus alle belang bij om hun eigen grondvoorraad op de markt te brengen. Ze hebben samen 6% van de bouwgronden in Vlaanderen, maar zorgen voor 20% van de bouwpercelen die jaarlijks worden aangeboden (cijfers van 2006). Precies door de sleutel-op-de-deur-bedrijven worden moeilijk ontsluitbare gronden nog geactiveerd en wordt het aanbod dus nog vergroot.
Een gecombineerde strategie is nodig
Zelfs indien in de komende jaren de helft van de volgens deze cijfers beschikbare gronden zou kunnen worden ontsloten, dan nog zal deze voorraad, tegen het huidige bouwritme, in ongeveer tien jaar zijn uitgeput. In de praktijk zal echter veel minder dan de helft kunnen worden ontwikkeld.
Maatregelen om deze gronden kustmatig te activeren en mensen te verplichtingen op te leggen zullen enkel lasten opleggen, maar het effectieve aanbod aan bouwgronden bitter weinig verhogen. In het beste geval zal de beschikbare voorraad sneller uitgeput geraken.
En wat dan? Wat zal er over een aantal jaren gebeuren als de voorraad volledig is uitgeput?
De enige oplossing voor Vlaanderen is een gecombineerde strategie:
a) het versterken van de stads –en dorpskernontwikkelingen door grootschalige stadsontwikkelingsprojecten. Dat zal een betere ruimtelijke ordening creëren, met functievermenging;
b) het activeren van de grotere eenheden grond die voor een groot deel in overheidshanden zijn;
het selectief aansnijden van woonuitbreidingsgebieden. Van de beschikbare woonuitbreidingsgebieden zijn er door de Atlas van de woonuitbreidingsgebieden al een groot aantal geselecteerd die aansluiten bij bestaande woonkernen.
