NL: Opdrachtgeverschap met Belgische toestanden

Een replica van een Griekse tempel naast een Oudhollandse boerderij. Met de buren in een veredelde tuinbouwkas of een paalwoning. Zo gaat een deel van de Nederlandse nieuwbouwwijken er misschien uitzien.

Als het ministerie van VROM zijn zin krijgt, dreigen ‘Belgische toestanden’ in de woningbouw. Volgens de vorige staatssecretaris van volkshuisvesting moeten er meer nieuwe woningen komen in opdracht van particulieren. Betekent dit het einde voor het rijtjeshuis in de polder? En moeten we hier dan blij mee zijn? De meningen zijn verdeeld.

Ontwerpers en bewonersgroepen juichen over ‘de doorbraak voor de invloed van de consument in de woningbouw’. De architectuurcriticus maakt gewag van ‘nieuw eclecticisme’. Maar de ambtenaar bouw- en woningtoezicht waarschuwt voor ‘Belgische toestanden’ in de polder.
Vanaf 2000 is het beleid van het ministerie van VROM om consumenten meer invloed te geven bij de bouw van nieuwe woningen. Hierbij volgt men twee sporen. Het eerste is het vergroten van het aantal particuliere bouwopdrachten. Het tweede kopers meer invloed geven op het ontwerp van woningen die door ontwikkelaars worden aangeboden. In dit laatste geval spreken we van consumentgerichte projectontwikkeling. In 2005 moet een derde van alle nieuw te bouwen woningen op een van deze manieren tot stand komen. Dat heeft gevolgen voor gemeenten en bouwbedrijven. Gemeenten moeten meer vrije kavels reserveren bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen.
Ambtelijke diensten verzetten zich daar soms tegen uit oogpunt van welstand. Kern van de bezwaren is dat men het moeilijk vindt om een harmonieuze stedenbouwkundige eenheid tot stand te brengen als er zoveel opdrachtgevers in het spel zijn met uiteenlopende uitgangspunten van ontwerp. Het beleid raakt ook de bouwbedrijven. Als er meer direct in opdracht van particulieren gebouwd wordt, komen er nieuwe kansen voor kleinere bedrijven. Immers, grotere bouwstromen worden voor een deel opgesplitst in een aantal kleine projecten die kleine bedrijven heel goed kunnen uitvoeren. Daar tegenover staat het ontwikkelende bouwbedrijf dat – als bouwer voor de markt – belang heeft bij versterking van het eigen ontwikkelingsbedrijf. De beweging naar meer particulier opdrachtgeverschap tast deze positie aan. Hoe staat het particulier opdrachtgeverschap er nu voor? Dat onderzocht het Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB) onder andere bij gemeenten, projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwbedrijven. Vooral de houding van gemeenten is van groot belang. Op plaatselijk niveau wordt immers vastgesteld hoeveel ruimte er in bestemmingsplannen beschikbaar komt voor vrije kavels. Het blijkt dat op dit moment nog maar de helft van de gemeenten voldoet aan de norm die het beleid nastreeft. In 2005 zullen dat er maar weinig meer zijn. De doelstelling van het beleid lijkt dus niet haalbaar met particulier opdrachtgeverschap alleen.

Flexibeler
Het ziet er naar uit dat consumentgerichte projectontwikkeling het gat moet opvullen dat het particulier opdrachtgeverschap laat liggen. Maar het onderzoek laat zien dat er ook op dit onderdeel nog een lange weg te gaan is. In 2001 werd minder dan 5 procent van de verleende vergunningen uitgegeven voor woningen die onder consumentgerichte projectontwikkeling tot stand kwamen. Deze woningen waren geconcentreerd in 30 procent van de gemeenten. In 70 procent van de gemeenten was dit type projectontwikkeling dus nog in het geheel niet aan de orde. In de periode tot 2005 neemt het percentage gemeenten toe tot 55.
Het gegeven dat in de planfase nog niet precies bekend is hoe de woningen er uiteindelijk uit gaan zien, is bij gemeenten het belangrijkste knelpunt. Om op dit terrein meer voortgang te boeken, zullen zij bereid moeten zijn om flexibeler om te gaan met de vergunningverlening en het welstandstoezicht. Projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwbedrijven werden ook in het onderzoek betrokken. Ook daar kwam uit dat het aanbod van woningen die volgens de richtlijnen van consumentgerichte ontwikkeling tot stand komen op dit moment nog erg laag is. De ontwikkelaars wijzen met name op de financiële gevolgen van het beleid. Meer keuzevrijheid voor de kopers van nieuwe woningen leidt tot hogere kosten en daarmee tot hogere prijzen op de nieuwbouwmarkt. En het lijkt onzeker of de markt in de toekomst verdere prijsstijgingen nog wel kan verwerken. Voorlopig dus nog geen Belgische toestanden?