Maar 900 sociale koopwoningen voor 9.000 kandidaten

Bij de verkoop van sociale koopwoningen kamperen de kandidaat-kopers vaak aan het verkoopkantoor. Zelfs met een verhoogd subsidiebudget kan de Vlaamse overheid jaarlijks maximaal 900 koopwoningen oprichten. Want één enkele koopwoning kost de overheid handenvol geld. Volgens berekeningen van de vzw Vloro en de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) kost zo’n woning de overheid maar liefst € 102.300. Tegelijk tellen de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen in totaal circa 9.000 kandidaat-kopers. Het huidige beleid zal er dus niet in slagen deze wachtlijsten op korte termijn af te bouwen. Vloro en VCB hebben een alternatief: in plaats van zoveel middelen te investeren in één enkele koopwoning van de sociale woningsector, zou de Vlaamse overheid er beter aan doen de bouw van woningen op de private woningsector te ondersteunen. Een overheidstussenkomst van € 10.000 per woning volstaat om de private bouwsector op korte termijn voor duizenden minder bemiddelde gezinnen woningen te laten bouwen.

In samenwerking met de vzw Vloro heeft de Vlaamse Confederatie Bouw de voordelen die een sociale huisvestingsmaatschappij voor de bouw van een sociale koopwoning krijgt, op een rij gezet:
- Gemiddeld bedraagt de infrastructuurkost per woning ongeveer € 40 per m². Maar voor sociale huisvestingsmaatschappijen wordt deze kost voor 100% gesubsidieerd.
- De aankoop van een niet-uitgerust bouwterrein kost gemiddeld € 60 per m². Sociale huisvestingsmaatschappijen krijgen echter een subsidie voor het volledige bedrag boven € 15,5 per m².
- De sociale huisvestingsmaatschappijen moeten bij de aankoop van hun bouwgrond slechts voor 6% registratierechten betalen in plaats van het normale tarief van 10%.
- Zij kunnen hun bouwgrond verkopen tegen 1,5% aan registratierechten terwijl de private sector ook hier 10% moet ophoesten.
- Voor de bouw van een koopwoning krijgt een sociale huisvestingsmaatschappij subsidies tot 40% van de bouwkost.
- De koopwoning van de sociale huisvestingsmaatschappij kan worden verkocht tegen een verlaagd BTW-tarief van 12% in plaats van tegen een BTW-tarief van 21% zoals de private sector.

Bij wijze van voorbeeld hebben de VCB en Vloro deze subsidies en voordeeltarieven toegepast op een standaardperceel van 6 are en op een bescheiden standaardwoning. Het resultaat van deze oefening bevindt zich in de tabel in bijlage. Voor een bescheiden woning krijgt de sociale woningsector in vergelijking met de private sector een totaal pakket aan voordelen van maar liefst € 102.300. De totale tussenkomst van federale en Vlaamse overheid loopt op tot ongeveer 55% van de kosten die een privaat bedrijf zonder subsidies en voordeeltarieven voor een gelijkaardige woning moet aanrekenen.

Bovendien genieten de sociale huisvestingsmaatschappijen van een verlaagde vennootschapsbelasting van 5% in plaats van 33%, worden hun meerwaarden op de verkoop van onbebouwde gronden niet belast, genieten zij van gunstregimes inzake onroerende voorheffing, worden zij vrijgesteld van belasting op onbebouwde percelen, moeten zij geen waarborg stellen volgens de wet Breyne, krijgen zij renteloze leningen en beschikken zij bovendien over een bevoorrechte positie bij het aansnijden van niet-uitgeruste bouwgronden. Ten slotte kunnen zij voorkooprechten uitoefenen, onteigeningen aanvragen en sociaal beheersrecht uitoefenen. Dit zijn allemaal voordelen die de private sector moet ontberen. Desondanks zijn de sociale koopwoningen niet spotgoedkoop. De gemiddelde verkoopprijs van sociale koopwoning en grond bedraagt nog steeds circa € 115.000.

Volgen de VCB en Vloro is het huidige steunbeleid voor de sociale koopsector te duur en weinig efficiënt. Zo uitgebreid zijn de financiële voordelen per woning dat de overheid, gezien de budgettaire beperkingen, op die manier slechts aan een zeer beperkte groep van weinig gegoede gezinnen een woning kan bezorgen. Het jaarlijks bouwvolume dekt maar één tiende van de vraag. Vandaar dat het bemachtigen van zo’n woning sterk op een loterij gelijkt. Negen tienden van de gegadigden blijven letterlijk en figuurlijk in de kou staan.

VCB en Vloro dringen dan ook aan op een spoedige hervorming van de financiering, kostenbeheersing en werking van de sociale koopsector. Een te ver doorgedreven overheidssteun per koopwoning is weinig efficiënt. VCB en Vloro zijn ervan overtuigd dat met een relatief beperkte overheidssteun van € 10.000 per woning private bouwbedrijven dermate woningprojecten zullen gaan ontwikkelen voor minder gegoede gezinnen dat kamperende kandidaten en ellenlange wachtlijsten weldra tot het verleden zullen behoren.

Marc Dillen, Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw