In het voorjaar van 2020 vielen 17,5% minder verhuringen op te tekenen ten opzichte van het voorjaar van 2019. In Vlaanderen stegen de huurprijzen over alle woningtypes heen met 1,5%. Bij de appartementen ging het om een prijsstijging met 1,3%, van €725 per maand naar €734 per maand. Die prijsstijgingen slaan dus wel op vergelijking met de laatste zes maanden van 2019 en niet meer op de eerste zes maanden van 2019. Vergeleken met die periode is de stijging respectievelijk 3,3 procent en 2,8 procent.
Huurmarkt stilgevallen in tweede helft van maart en april
De CIB-Huurbarometer illustreert hoe de coronacrisis de huurmarkt een abrupte halt toeriep. Tijdens de lockdown waren plaatsbezoeken immers niet toegestaan. Veel huishoudens, die dringend op zoek waren naar een nieuwe stek, bleven noodgedwongen in de kou, met vaak schrijnende consequenties.In april 2020 viel de huurmarkt terug op minder dan 40% van het normaal aantal verhuringen. De verhuringen die wel nog konden doorgaan, verliepen volledig digitaal.
Dat de daling in maart ‘slechts’ 16% bedroeg, is het resultaat van het feit dat er nog contracten werden afgesloten waarbij het plaatsbezoek voor de lockdown had plaatsgevonden. Dat kon mede omdat de vastgoedkantoren massaal overschakelden naar digitale handtekeningen.
We zien in de maand mei dat het herstel/de inhaalbeweging even op zich liet wachten. De ondertekening van een huurcontract is immers pas de laatste schakel in een langer verhuurproces, waarin het plaatsbezoek cruciaal is.
Kloof tussen vraag en aanbod neemt toe
In de eerste helft van juni zat het aantal registraties opnieuw op een normaler niveau. In de tweede helft van juni lag het aantal zelfs een stuk hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. De vastgoedkantoren hebben immers serieuze inspanningen geleverd om de achterstand versneld in te halen. Dat was nodig, want de vraag naar huurwoningen is tijdens de lockdown sterk toegenomen. Veel kantoren hadden wachtlijsten met honderden gezinnen die dringend op zoek waren naar een nieuwe huurwoning.Als sector hebben we de voorbije maanden echter lang niet iedereen kunnen helpen. De achterstand in de verhuring van het beschikbare aanbod is/wordt ingelopen. Maar daarmee is het onevenwicht tussen vraag en aanbod niet weggewerkt. Het beschikbaar aanbod aan kwalitatieve en betaalbare huurwoningen is tijdens corona zeker niet even sterk gegroeid als de vraag. Integendeel: de kloof tussen vraag en aanbod is verder toegenomen.
Over het gehele voorjaar waren 17,5% minder registraties dan in het voorjaar van 2019. Dat is geen goed teken voor de vele huishoudens die nog steeds op zoek zijn/moeten naar een nieuwe woning. Tellen we maand juli erbij, dan bedraagt de daling nog steeds 13,7% in vergelijking met de eerste zeven maanden van 2019.
Matigend effect op de huurprijzen in Vlaanderen
De shutdown heeft zich ook laten voelen in de huurprijsevolutie. Belangrijkste cijfer blijft dat van de appartementen, die 2/3de van alle verhuringen uitmaken. In Vlaanderen merkten we bij de appartementen een stijging van €725 naar €734 per maand (+1,3%). Daarmee zitten we ongeveer op het niveau van de inflatie. De rijhuizen (met 13,9% het tweede meest voorkomende woningtype) vertonen eenzelfde patroon (+€15 of +1,9%). Idem voor vrijstaande woningen (+0,8%) en de halfopen bebouwingen (+1,0%). Alleen de studio’s (+3,4%) wijken af van de centralisering rond 1%.Voor kamers en villa’s kunnen we ditmaal voor Vlaanderen geen gemiddelde cijfers vrijgeven, omdat de representativiteitsgrens van 150 verhuringen niet werd gehaald.
Net omwille van corona is het gevaarlijk om zware conclusies te verbinden aan deze cijfers. Tenslotte heeft de huurmarkt gedurende twee maanden volledig op slot gezeten. De enige nieuwe verhuringen tussen 18/03 en 11/05 waren diegene die volledig digitaal konden. Dat aantal is onvoldoende representatief voor betrouwbare statistische uitspraken. En, het is nog vroeg om het prijseffect bij heropstart van de markt goed in te schatten. De panden die in mei terug op de markt kwamen, waren immers deze die net voor de lockdown klaar waren voor lancering. De huurprijs daarvan was nog niet aangepast post-lockdown, aan de grote vraag en lange wachtlijsten.
Bij de appartementen is het verschil tussen de gemiddelde prijs (€733) en de mediaanprijs (€720) dan weer beperkt. Hier vormt de gemiddelde prijs dus een accurate en betrouwbare weerspiegeling van de reële prijs(evolutie).
