CIB oneens met Bouwunie inzake waarborgregeling

CIB Vlaanderen stelt vast dat de Bouwunie in haar persbericht van 16 januari 2007 van leer trekt tegen het vaste voornemen van CIB Vlaanderen om te streven naar de invoering van een verplichte integrale voltooiingwaarborg voor zowel de erkende aannemer als de (financiële) promotor. Op heden kan een erkend aannemer volstaan met een waarborg van 5% daar waar een louter financiële promotor een 100% waarborg dient te stellen.

De argumentatie van de Bouwunie getuigt van een sterkt corporatistische reflex die voorbijgaat aan de ware bedoeling van de waarborgstelling, namelijk de bescherming van de consument in geval er zich calamiteiten zouden voordoen.

De Bouwunie voert aan dat het feit dat aannemers een erkenning overeenstemmend met de grootteorde van de werken moeten bekomen, een bijkomende en voldoende zekerheid inhoudt zodat zij terecht slechts een waarborg van 5 % moeten stellen.

Uiteraard houdt dit argument weinig steek.

De erkenningvoorwaarden kunnen bezwaarlijk aanzien worden als kwaliteitsgarantie voor wat betreft vastgoedpromotie.

De erkenningvoorwaarden stellen bijvoorbeeld geen enkele voorwaarde inzake juridische kennis die nochtans cruciaal en onontbeerlijk is bij projectontwikkeling en vastgoedpromotie.

Ook de nodige technische vaardigheden om op een solide manier aan vastgoedpromotie te doen, worden niet op afdoende wijze getoetst door de erkenningvoorwaarden. Vastgoedpromotie gaat immers veel verder dan louter het bouwen van een huis of appartement. Vastgoedpromotie omvat ook het ontwikkelen van complexe haalbaarheidsstudies, van doorgedreven nacalculaties en kostenberekeningen, etc.

Ook de financiële voorwaarden verbonden aan de erkenning zijn onvoldoende. Aan een erkenning in klasse I is bijvoorbeeld geen voorwaarde inzake omzet verbonden. Een erkenning in klasse II vereist een omzet van nauwelijks 400.000 euro en een eigen vermogen van 45.000 euro, maar men mag dan wel werken uitvoeren voor een totaal van 2.200.000 euro… Dit betekent dat een aannemer die werkt met kleine budgetten en met een kleine omzet toch toegelaten wordt om werken uit te voeren die grote financiële repercussies hebben.
En dat deze onevenwichtige situatie tot dramatische toestanden kan leiden, blijkt overduidelijk uit de talrijke faillissementen van aannemers tijdens de duur van een project waarna de consument-bouwheer in vele gevallen financieel in de kou blijft staan.

Voorts zijn een groot aantal voorwaarden inzake erkenning (voorleggen van statuten, van een correcte inschrijving in de Kruispuntbank der Ondernemingen, het beschikken over een blanco strafregister, het voorleggen van werkreferenties...), niet meer dan louter formele voorwaarden die absoluut geen garantie vormen voor de bekwaamheid van de aannemer inzake vastgoedpromotie en die aldus ook naar de consument toe geen noemenswaardige extra garantie bieden. Papieren attesten vormen hoegenaamd geen garantie dat men ook in de praktijk over de nodige bekwaamheid en solvabiliteit beschikt.

Ten slotte dient voor de volledigheid ook aangestipt te worden dat alle bovenvermelde voorwaarden op zich ook geen probleem vormen voor de financiële promotor. Net als de aannemer kan hij deze voorwaarden – ook al schieten ze tekort – perfect vervullen. Enkel de voorwaarde inzake personeelsbezetting kan meestal niet vervuld worden gezien de financiële promotor zelf weinig personeel in dienst heeft omdat hij werkt met aannemers en onderaannemers.

CIB Vlaanderen wenst duidelijk te stellen dat zij – in tegenstelling tot hetgeen de Bouwunie lijkt te suggereren – niet wil afstappen van de 100% voltooiingwaarborg voor de vastgoedpromotor die geen erkend aannemer is. De bancaire doorlichting verbonden aan het stellen van de voltooiingwaarborg kunnen trouwens een stuk strenger ingeschat worden dan de voorwaarden inzake erkenning. Banken stellen uiterst strenge eisen inzake BTW, sociale zekerheid, fiscaliteit en solvabiliteit.

De integrale voltooiingwaarborg vormt aldus de beste garantie dat enkel ernstige en professionele promotoren zich op de markt begeven en creëert daarenboven de meest sluitende waarborg voor de consument.

Ter bescherming en uit respect voor de consument-bouwheer is het echter de evidentie zelve dat deze meest ruime waarborg geboden wordt door alle spelers op de markt, inclusief de erkende aannemers. Gelet op het voorgaande kan hun erkenning absoluut niet dezelfde garanties bieden die een integrale voltooiingwaarborg wel biedt.

Het bouwen van een huis is een beslissing met levenslange financiële consequenties voor de consument en verdient aldus de sterkst mogelijke waarborgen inzake financiële bescherming en dienstverlening en dit van de volledige sector. CIB Vlaanderen zal niet nalaten de beleidsverantwoordelijken hier te blijven op wijzen.