De CIB‐Huurbarometer is de meest representatieve bron voor de evolutie van de marktconforme huurprijzen in Vlaanderen. De barometer werd gelanceerd in april vorig jaar (cijfers voor 2018) en kreeg een eerste update in september (cijfers voorjaar 2019). Vandaag publiceren we de huurprijsdata voor het volledige jaar 2019 en analyseren we voor het eerst de evoluties op jaarbasis. Bovendien zoomen we nader in op het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Voorheen werden geen data vrijgegeven voor de negentien Brusselse gemeenten. Dat gebeurt nu in primeur.
Deze CIB‐Huurbarometer is gebaseerd op een analyse van 37.755 woninghuurcontracten, die in 2019 werden afgesloten via bemiddeling door een vastgoedkantoor. Het gaat om 31.973 hoofdverblijfplaatsen in Vlaanderen en 5.782 hoofdverblijfplaatsen in Brussel.
Huurprijzen in Vlaanderen
De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen lag in 2019 3,7% hoger dan in 2018, goed voor een toename met €27. De kamers en de vrijstaande woningen vormden de grootste stijgers: om een vrijstaande woning te huren betaalde je in 2019 zo’n €70 meer dan in 2018. De grens van €1.000 gemiddelde huurprijs is daarbij overstegen.Relatief gezien springen de kamers sterk in het oog, met een procentuele toename in de gemiddelde huurprijs van 9,1%. Kamers maken echter slechts 1,1% uit van de residentiële verhuringen (zo’n 350 verhuringen in 2019). Dus het is mogelijk dat deze spectaculaire toename te wijten is aan bijzondere omstandigheden. De komende maanden en jaren zullen uitwijzen of de sprong definitief is en we in de buurt blijven van een gemiddelde huurprijs van €400.
Het belangrijkste cijfer is dat van de appartementen. Want het gaat om minstens twee op de drie verhuurde panden. Het zijn dus de cijfers voor dat woningtype die ons het meest zeggen over wat de huurders, die recent een huurcontract hebben afgesloten, gemiddeld maandelijks betalen. De prijs voor een appartement is sinds 2018 met €22 toegenomen en ligt zo 3,2% hoger.
Zoals bij elke CIB‐Huurbarometer publiceren we vandaag ook de gemiddelde huurprijzen op semesterbasis. Daarmee wordt de evolutie nog gedetailleerder in kaart gebracht. Zeker voor de appartementen is dat nuttig. Zo zien we immers dat de gemiddelde huurprijzen in het najaar van 2019 gemiddeld €35 hoger lagen dan in het voorjaar van 2018 (een stijging met 5%). De huurprijzen voor appartementen stijgen gemiddeld aan een tempo tussen 1,25% en 2% per semester. Idem voor de rijhuizen.
Bij de andere woningtypes verloopt de prijsevolutie minder constant. Bij de vrijstaande woningen en de kamers was er bijvoorbeeld een duidelijke sprong bij de jaarwissel 2018‐2019. Halfopen bebouwingen werden dan net iets goedkoper en haalden dat de voorbije maanden in.
Interpretatie van de cijfers
De gemiddelde huurprijzen zijn voor alle woningtypes gestaag verder toegenomen. Zoals gebruikelijk op de private huurmarkt ligt het tempo daarbij hoger dan de inflatie.Daar zijn verschillende redenen voor. Ten eerste is het belangrijk om te beklemtonen dat de huurprijzen in de CIB‐Huurbarometer marktconform en actueel zijn. Het gaat om nieuw afgesloten contracten. Op dat moment is de huurprijsbepaling vrij. Tijdens de loop van een contract is de huurprijs gebetonneerd en kan er enkel geïndexeerd worden. In strikt afgelijnde gevallen is eventueel een huurprijsherziening mogelijk, maar dat gebeurt vrij zelden. Net de betonnering tijdens het huurcontract zorgt ervoor dat de huurprijzen van nieuwe huurcontracten sneller toenemen. Het is immers alleen bij een nieuwe verhuring dat de prijs aan de marktomstandigheden kan worden aangepast. Vanuit de sector zien we bovendien een instroom van nieuw, kwalitatief aanbod. Meestal gaat het om nieuwbouwappartementen die als huurwoning worden aangeboden. Deze appartementen bevinden zich in de wat hogere prijscategorieën, waardoor ze de gemiddeldes optrekken.
De CIB‐Huurbarometer is gebaseerd op erg veel huurcontracten. De cijfers zijn dus representatief. Maar het gaat wel enkel om huurcontracten die via een vastgoedkantoor tot stand zijn gekomen. De kantoren zijn net iets vaker actief op het midden‐ en hogere segment van de huurmarkt dan op het ‘goedkopere’ ondersegment. Daardoor kan er naar onderen toe een kleine vertekening in de data zitten. Die methodologische bemerking is niet onbelangrijk, zeker voor wat de cijfers voor Brussel betreft.
Welke type panden worden er verhuurd?
Over heel Vlaanderen domineren de appartementen de huurmarkt (66,3%). Daarna volgen de huurhuizen, met 13,4% rijhuizen, 7,4% halfopen bebouwingen en 7% viergevelwoningen. De studio’s zijn goed voor 3,8%; kamers en villa’s elk voor 1,1%.In stedelijke context worden huurhuizen steeds zeldzamer. We zijn daarbij specifiek gaan kijken naar de verhuringen in de stadscentra1. Het aandeel appartementen (68%) is daar grotendeels identiek als in geheel Vlaanderen. De rijhuizen houden tevens stand (15,6%). Op langere termijn is het aandeel van de rijwoningen echter (sterk) dalend.
Halfopen bebouwingen (2%) en vrijstaande woningen (0,7%) vind je daarentegen amper terug in de stadscentra. In totaal zijn de meergezinswoningen er goed voor meer dan acht op tien verhuringen (studio’s 9,2% en kamers 4,3%).
Inzoomen op Brussel
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de facto één verstedelijkt gebied. De Brusselse huurmarkt wordt hier sterk door beïnvloed. De appartementen domineren er nog meer (83,5%), aangevuld met 5,5% studio’s. Opvallend is dat er in Brussel, in vergelijking met Vlaanderen, amper kamers via een vastgoedkantoor worden verhuurd (48 in onze databank voor 2019). Verhuringen van vrijstaande woningen en villa’s zijn nog zeldzamer. Net door dit lage aantal verhuringen kunnen we op vlak van de huurprijzen ook geen representatieve cijfers geven voor deze woningtypes.
In vergelijking met Vlaanderen liggen de huurprijzen in Brussel niet alleen hoger; ze zijn ook een stuk sneller gestegen tegenover 2018. Wie vorig jaar een appartement zocht in de hoofdstad mocht daarbij uitgaan van een maandelijkse uitgave van meer dan €1.100, net geen €400 meer dan in Vlaanderen. Voor de rijhuizen is de kloof nog groter, tot meer dan het dubbele.
