Eind april publiceerde CIB Vlaanderen, de grootste beroepsorganisatie voor de Vlaamse vastgoedmakelaars, syndici, rentmeesters en andere vastgoedprofessionals, voor het eerst haar CIBHuurbarometer. Zo kregen we zicht op de marktconforme huurprijzen op de private markt en werd een belangrijke lacune inzake kennis over de vastgoedmarkt aangepakt. De barometer was een momentopname, op basis van meer dan 36.000 woninghuurcontracten die in 2018 via bemiddeling door een vastgoedkantoor waren afgesloten. Vandaag publiceren we de eerste update, met de gemiddelde huurprijzen in het voorjaar van 2019 (cijfers voor 15.000 woninghuurcontracten).
Stijging van huurprijzen het sterkste bij villa’s, vrijstaande woningen en appartementen
De gemiddelde huurprijzen zijn het voorbije jaar met meer dan 5% gestegen voor alle woningtypes samen. Terwijl de huurprijs van een woning vorig jaar nog €726, is deze in 2019 opgelopen tot €765. Zoals gebruikelijk op de private huurmarkt ligt het tempo daarbij hoger dan de inflatie.Daar zijn verschillende redenen voor. Ten eerste is het belangrijk om te beklemtonen dat de huurprijzen in de CIB‐Huurbarometer marktconform en actueel zijn. Het gaat om nieuw afgesloten contracten. Op dat moment is de huurprijsbepaling vrij. Tijdens de loop van een contract is de huurprijs gebetonneerd en kan er enkel geïndexeerd worden. In strikt afgelijnde gevallen is eventueel een huurprijsherziening mogelijk, maar dat gebeurt vrij zelden. Net de betonnering tijdens het huurcontract zorgt ervoor dat de huurprijzen van nieuwe huurcontracten sneller toenemen. Het is immers alleen bij een nieuwe verhuring dat de prijs aan de marktomstandigheden kan worden aangepast.
Vanuit de sector zien we bovendien een instroom van nieuw, kwalitatief aanbod. Meestal gaat het om nieuwbouwappartementen die als huurwoning worden aangeboden. Deze appartementen bevinden zich in de wat hogere prijscategorieën, waardoor ze de gemiddeldes optrekken.
In het voorjaar van 2019 lag de gemiddelde huurprijs van een appartement op €727. Dat is ca. €40 meer dan een jaar geleden, goed voor een stijging met 5,3%. Rijhuizen zijn 3,4% duurder geworden (+€26), halfopen bebouwingen 3% (+€25). Die woningtypes sluiten dus aan bij de prijsgroei van 1 à 2% bovenop de inflatie, die normaal is voor de private huurmarkt (nieuwe huurcontracten). Studio’s zitten met 4% (+€16) nog net binnen die norm.
Dat geldt helemaal niet voor de vrijstaande woningen en de villa’s. Daar groeien de prijzen aan een veel hoger tempo. Zeker de villa’s springen in het oog: €535 extra per maand op een jaar tijd. Maar deze woningtypes zijn veel zeldzamer. In 2018 maakten de villa’s bijvoorbeeld amper 1,1% uit van het aantal verhuringen (idem in het voorjaar van 2019).
De cijfers worden bovendien heel sterk beïnvloed door een beperkt aantal gemeenten, zoals KnokkeHeist, Oostduinkerke, Brasschaat en inzonderheid de Brusselse rand. Er zijn heel sterke locatie‐effecten en bovendien gaat het om luxevastgoed. Daarom moeten we de sterke prijsstijging met een korrel zout nemen.
| Representativiteitsgrens: 100 | 2018 S1 | 2018 S2 | 2019 S1 |
| Rijhuizen | 761 | 775 | 787 (+3,4%) |
| Halfopen bebouwingen | 840 | 873 | 865 (+3%) |
| Vrijstaande woningen | 925 | 957 | 1.002 (+8,3%) |
| Appartementen | 690 | 705 | 727 (+5.3 %) |
| Studio's | 478 | 472 | 497 (+4%) |
| Kamers | 369 | 354 | 385 (+4,3%) |
| Villa's | 1.439 | 1.844 | 1.974 (+37%) |
| Alle woningtypes | 726 | 741 | 765 (+5,3%) |
We zien overigens geen grote verschuivingen in de samenstelling van de verhuurde woningen naar typologie. In ieder semester heeft ongeveer twee derde van alle nieuwe verhuringen betrekking op een appartement. Tel daar de studio’s (ca. 3,5%) en de kamers (ca. 1%) bij en je komt aan ongeveer 7 op de tien meergezinswoningen. De rijhuizen schommelen rond de 13%. De halfopen bebouwingen en vrijstaande woningen zijn elk goed voor ca. 7%.
