Begin mei maakte de Vlaamse Woonraad bekend dat de druk op de onderste lagen van de private huurmarkt de laatste jaren sterk is toegenomen. De wooncrisis is vooral hier voelbaar. Het aanbod aan betaalbare private huurwoningen voor inkomenszwakkere gezinnen daalt stelselmatig. De kwaliteit van de woningen (huizen en appartementen) blijft er ondermaats, terwijl net daar in het laatste jaar de huurprijzen het sterkst gestegen zijn. Huurders met een laag inkomen vinden dus steeds moeilijker toegang tot de woonmarkt. Ze kampen ook steeds vaker met problemen rond de kwaliteit en betaalbaarheid van het wonen (onder meer door stijgende huur- en energiekosten).
“Voor huurders met een laag inkomen is het daardoor nog moeilijker geworden om, in afwachting van een sociale woning, een geschikte woning te vinden op de private markt. Bij De Ideale Woning proberen we er alles aan te doen om onze huurprijzen zo laag mogelijk te houden. Zo kunnen ook bewoners met een laag inkomen aan hun trekken komen. We proberen bovendien het aanbod aan sociale woningen zo breed en zo ruim mogelijk te maken. We willen er toe komen dat iedereen een woning kan vinden die het best bij hem of haar past. Daarom lanceren we vandaag ook het concept van de kluswoningen”, benadrukt Dirk de Kort, voorzitter van De Ideale Woning.
Betaalbaar via erfpacht
De kluswoningen worden verkocht via erfpacht met renovatieverplichting. Dankzij deze regeling blijft de aankoop betaalbaar. Voor de duur van de erfpacht – 70 jaar, verlengbaar met 2 keer 10 jaar tot 90 jaar – mag de koper de kluswoning gebruiken alsof hij of zij eigenaar is. Hiervoor moet een eenmalige instapvergoeding (instapcanon) worden betaald, die maximaal de helft van de waarde van de grond bedraagt, alsook een jaarlijkse vergoeding of erfpachtcanon. Ook deze vergoeding is afhankelijk van de waarde van de grond. Op die manier tracht De Ideale Woning de prijs zo laag mogelijk te houden.Bij aankoop van een kluswoning via erfpacht hoeft de koper dus geen zware hypotheek af te sluiten. Bovendien is de jaarlijkse erfpachtcanon aftrekbaar in de personenbelasting. Ook de registratierechten zullen ten opzichte van een normale verkoop een stuk lager zijn. De koper is wel verplicht om binnen de 5 jaar de kluswoning volledig op eigen kosten te renoveren. Aan het einde van de erfpacht wordt De Ideale Woning opnieuw eigenaar van de kluswoning.
Meerdere generaties
“Wie via erfpacht een kluswoning koopt, verwerft in feite het zakelijke recht om de grond en de woning als eigendom te gebruiken. Men koopt met andere woorden de grond en de woning niet, maar betaalt wel voor het recht om deze voor een langere periode te gebruiken. Na de erfpacht gaan de grond en de woning terug naar de oorspronkelijke eigenaar. Maar ondertussen hebben wel tot 3 generaties aan een heel laag tarief in de kluswoning kunnen wonen”, verduidelijkt Gert Eyckmans, directeur van De Ideale Woning.Met het concept van de kluswoningen kunnen ook bewoners met een laag inkomen voor een termijn van 70 tot 90 jaar genieten van een eigen woning. Maar om in aanmerking te komen voor de aankoop van een kluswoning via erfpacht moet men voldoen aan de voorwaarden voor de aankoop van een sociale woning. Een kluswoning wordt toegewezen volgens de chronologie van de inschrijvingen. Dit betekent dat de persoon die eerst inschreef voor de aankoop van een sociale woning, ook eerst in aanmerking komt om een kluswoning te kopen.
Eerste kluswoningen
Over het volledige patrimonium van De Ideale Woning komen 85 verouderde, maar charmante woningen in aanmerking als kluswoning. Die zullen de komende jaren op de markt komen. In een eerste fase wordt nu een reeks van 9 kluswoningen te koop aangeboden:- in Berchem: Smaragdstraat 4, Smaragdstraat 30, Saffierstraat 140, Groenenhoekstraat 22, Florent Cootmansplein 19;
- in Borgerhout: Griffier Schobbenslaan 5, Weerstandlaan 19, Weerstandlaan 49, Weerstandlaan 57.
Onderstaand voorbeeld van een fictieve kluswoning met de berekening van de vergoedingen:
Na 70 jaar heeft men zo een bedrag van circa € 75.000 betaald. Reken daarbij een renovatie van circa € 50.000, wat neerkomt op een totale kostprijs van € 125.000. Huurt men voor diezelfde periode een sociale woning aan een gemiddelde huurprijs van € 316, dan heeft men na 70 jaar € 265.440 aan huurgelden betaald. Met de kluswoning spaart men zo op de lange termijn € 140.440 uit.
