Nieuwbouw woningen in lagere versnelling

Na records in 2015, zette de stijgende lijn op de woningmarkt in 2016 door. De woningmarkt nam de woningbouw in zijn kielzog mee. Vooral de nieuwbouw van woningen trok hard aan en werd de grootste groeimotor van de bouwsector. Commerciële partijen nemen de meeste productie van nieuwbouwwoningen op zich en bepalen daarmee de landelijke trend. In 2016 liep de productie echter terug. Daardoor werden in de eerste elf maanden van 2016 nog maar 0,2% meer nieuwe woningen gebouwd door commerciële partijen. Daar zijn een aantal oorzaken voor. Allereerst zijn de grondprijzen flink gestegen, zelfs harder dan de woningprijzen.

Dit betekent druk op de marges van woningbouwers, want de kosten nemen harder toe dan de opbrengsten. Daarnaast kampen woningbouwers ook steeds vaker met een gebrek aan capaciteit. De orderportefeuilles van woningbouwers zijn flink gevuld. Het gebrek aan capaciteit komt doordat bouwers tijdens de crisis veel personeel hebben moeten ontslaan en daarom op dit moment niet voldoende personeel hebben om al het werk uit te voeren. Ook hebben gemeenten mogelijk moeite gehad om aan alle aanvragen voor de bouw van nieuwe woningen te voldoen. Tijdens de crisis zijn gemeenten ingekrompen waardoor er minder personeel is voor het beoordelen van nieuwe aanvragen en voor het vrijgeven van nieuwe bouwgrond.

Eigenlijk de meest interessante ontwikkeling is het feit dat particuliere opdrachtgevers meer zijn gaan bouwen. Per saldo heeft dit nog geen groot effect op de ontwikkelingen in de markt, want particuliere opdrachtgevers nemen maar een beperkt deel van de productie van nieuwbouwwoningen op zich. In de eerste elf maanden van 2016 steeg hun productie met 35,8% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. De stijging is een stuk hoger dan die van commerciële partijen.

De woningcorporaties laten het massaal afweten bij de bouw van nieuwe woningen. Hun productie daalde met 10,1% j-o-j in de eerste elf maanden van 2016. Woningcorporaties zijn inmiddels de kleinste speler in de bouw van nieuwe woningen. Belangrijkste oorzaken dat woningcorporaties minder nieuwe woningen bouwen zijn de verhuurdersheffing die in 2013 is ingevoerd en de focus die zij vanuit de wetgeving moeten hebben op sociale huurwoningen. De taak van woningcorporaties wordt steeds meer ingeperkt tot het bouwen en verhuren van sociale huurwoningen waardoor zij ook geen huurwoningen voor de vrije sector of koopwoningen laten bouwen.

De vooruitzichten voor de nieuwbouw van woningen zijn weer goed na een tijdelijke terugval van de afgegeven vergunningen van november 2015 tot en met mei 2016. De stijging vanaf mei heeft het jaar nog niet goed kunnen maken. Het aantal nieuw te bouwen woningen waarvoor een vergunning is aangevraagd daalde met 8,7% j-o-j in de eerste elf maanden van 2016. De daling was zowel voor koop- als huurwoningen te zien. De regionale verschillen blijven groot. De Randstad blijft koploper.

De huidige ontwikkelingen in productie en vergunningen voor nieuwe woningen laten zien dat de woningbouw gedreven wordt door conjuncturele ontwikkelingen. Ook is er sprake van een inhaalslag doordat tijdens de crisis maar beperkt nieuwe woningen zijn gebouwd. Dit komt doordat de woningbouw zeer sterk reageert op de ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit terwijl de woningbouw een uitgelezen sector is die afhankelijk zou moeten zijn van structurele veranderingen in de maatschappij. De demografie zou de belangrijkste factor voor de woningbouw moeten zijn.