“Sinds de uitbraak van de financieel-economische crisis in 2008 is erg veel geld naar Duits vastgoed gevloeid”, zegt Ruth De Bruyne, woordvoerster van DeVastgoedgids.be. De gespecialiseerde koepelwebsite onderzocht op vraag van de aangesloten projectontwikkelaars de huidige situatie van de Duitse vastgoedmarkt. “Heel wat van onze leden zien kansen in Duitsland, vooral in steden en industrieel sterk ontwikkelde regio’s”, zegt De Bruyne.
Ook Chinese investeerders komen naar Duitsland
Uit cijfers van het Institut der deutschen Wirtschaft in Keulen blijkt dat de prijzen van Duits woonvastgoed tussen 2004 en 2012 gemiddeld met ruim 30 % gestegen zijn. FERI EuroRating Services berekende dan weer dat het aandeel van vastgoed in de portfolio’s van Duitse investeerders tussen 2012 en vandaag met 2,2 % is gestegen, tot 8,3 %. “Het bewijst nogmaals de waarde van vastgoed in een goed gediversifieerde beleggingsportefeuille”, zegt De Bruyne.Bovendien kwam naar voren dat een derde van de ondervraagde beleggers tegen 2017 nog meer wil investeren in Duits vastgoed. De tendens geldt ook voor buitenlandse investeerders. Manager Magazin berichtte dat in de eerste zes maanden van 2014 18 % meer buitenlandse beleggers voor Duits vastgoed kozen in vergelijking met een jaar eerder. Vooral huurappartementen en winkelpanden zijn in trek, van kortbij gevolgd door kantoorgebouwen. Opvallend is dat zelfs Chinese investeerders hun weg naar de Duitse vastgoedmarkt vinden.
Hoge lonen en stijgend vertrouwen
DeVastgoedgids.be ziet een aantal verklaringen voor het succes van Duits vastgoed. “Duitsland toont zich al jaren de economische motor van Europa”, zegt De Bruyne. “Het klopt dat de groei de voorbije maanden niet spectaculair was, maar daartegenover staat de krimp van heel wat andere Europese landen. Duitsland heeft de recente crisis uitstekend doorstaan.”Sinds kort zijn de Duitse vastgoedprijzen opnieuw aan een opwaartse beweging begonnen. “Door de stevige structuur van de arbeidsmarkt, de invoering van minimumlonen, het stijgende consumentenvertrouwen en de toegenomen immigratie wordt de vraag naar particuliere huurwoningen steeds groter”, zegt De Bruyne. “Daarenboven blijft de bevolking steeds langer alleen wonen. Het gevolg: na decennia van stagnatie beginnen de vastgoedprijzen te stijgen. De georganiseerde huurdersmarkt biedt stabiele huurinkomsten.”
Geen vrees voor vastgoedbubbel
Waar de prijzen stijgen, duikt al snel de vrees voor een financiële zeepbel op. Toch verwachten experts niet dat een Duitse vastgoedbubbel er zit aan te komen. “Met dank aan de aangeboren, typisch Duitse voorzichtigheid en de strikte regulering”, zegt De Bruyne. “Duitse banken zijn eerder conservatief bij de toekenning van leningen en zijn als de dood voor te agressieve financieringen. Net die hebben de vastgoedprijzen in onder meer Spanje en Ierland doen kelderen.”“Daarnaast zijn de Duitse woonlasten relatief laag: de gemiddelde Duitser besteedt maximaal 30 % van zijn inkomen aan huishuur. Ten slotte zijn er de relatief strenge huurbeschermingswetten. Dat alles maakt dat ruim de helft van de Duitse bevolking huurt. De Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), een internationale beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals, anticipeert in haar rapporten dan ook op een versnelde huurgroei van alle segmenten van de Duitse vastgoedmarkt.”
Verschuiving richting B- en C-steden
In de lijst van duurste locaties houdt München de koppositie vast, zowel voor residentieel als voor winkel- en kantoorvastgoed. Hoofdstad Berlijn bengelt in de middenmoot. “Zelf raden we investeerders aan om zich te richten tot naar Duitse normen iets kleinere steden, zoals Hannover, en industrieel sterk ontwikkelde regio’s in de omgeving van het Ruhrgebied”, zegt De Bruyne nog. “Daar is meer ruimte voor een verdere groei van de huurprijzen. De Duitse overheid kijkt ook meer en meer naar de zogenaamde B- en C-steden. In de grootsteden zijn de prijzen al bijzonder hoog.”Ook Belgen investeren steeds meer in Duits vastgoed. Gezien de lage spaarrente houdt die evolutie – net als in Nederland – al even aan, maar sinds kort zijn er bijkomende triggers om de grens over te steken. “De door de overheid ingevoerde minimumlonen brengen een stijging van de huurprijzen teweeg”, zegt De Bruyne. “Ook de Duitse hypotheektarieven zijn momenteel zeer gunstig, soms zelfs nog voordeliger dan de Belgische. Landgenoten die in Duitsland een vastgoedinvestering willen doen, kunnen dus ook bij een Duitse bank lenen.”
