De eerste reacties waren bijzonder polariserend. Wie pleit voor een maximale geldelijke huurwaarborg van 3 maanden doet dat schijnbaar vooral om huurders verder in armoede te duwen. Dergelijke voorstelling doet afbreuk aan de legitieme redenen waarom verhuurders vragende partij zijn voor een meer evenwichtige regeling.
En vooral, het draagt niets bij tot de doelstelling om een gezonde private huurmarkt te realiseren. Daarvoor moeten we immers bereid zijn om te luisteren naar de bezorgdheden van beide partijen. Het is jammer dat men blijkbaar niet van plan is om ook de stem van de verhuurder in het debat te horen, aangezien bepaalde partijen en organisaties het voorstel meteen van tafel willen vegen.
Nochtans pleitte net CD&V er in 2013 nog voor om de maximumgrens voor de geldelijke huurwaarborg te verhogen naar 3 maanden huur. Dat wijst er al op dat de kwestie misschien niet zo eenvoudig is als men die gisteren in de eerste reacties voorstelde.
Betere garantie voor de verhuurder
Uit de ervaring van de Vlaamse vastgoedmakelaars en rentmeesters op het terrein is duidelijk gebleken dat een huurwaarborg van twee maanden ruim onvoldoende is om het verhuurrisico te dekken. Indien de verhuring slecht afloopt, moet de huurwaarborg immers dienen om zowel huurschade als huurachterstallen te compenseren. Die optelsom vormt vrijwel altijd een veelvoud van het bedrag van 2 maanden huur.Wie als verhuurder een slechte ervaring heeft gehad en geconfronteerd is geweest met huurachterstallen en huurschade, haakt vaak af en kiest ervoor om het pand te verkopen. Dat merken we zeer duidelijk in de praktijk. Want, de resulterende kosten kunnen erg hoog oplopen en de huidige huurwaarborg vormt daarvoor een onvoldoende compensatie. De doorsnee verhuurder in Vlaanderen is geen grootverdiener. Overwegend gaat het om particulieren die met één of twee huurwoningen wat extra inkomen verwerven en niet zelden om gepensioneerden. Ook voor verhuurders vormen deze kosten geen klein bedrag.
Globaal genomen is het aantal huurwoningen in Vlaanderen tussen 2005 en 2013 met ca. 90.000 toegenomen. Die aanbodstijging situeert zich echter vrijwel uitsluitend op het midden- en het hogere segment. Op het ondersegment zien we dag na dag woningen van de huurmarkt verdwijnen. Het gaat dan in het bijzonder over het meer betaalbaar huuraanbod en over ééngezinswoningen (waaraan we zeer binnenkort een tekort zullen hebben).
Net de minder begoede huurder is daarvan de dupe. Het aantal betaalbare huurwoningen voor deze doelgroep slinkt immers stelselmatig. Willen we hiervoor een oplossing vinden dan moet men vanuit het woonbeleid de private verhuurders en investeerders als partners zien. Het zijn immers net de verhuurders die we opnieuw moeten kunnen stimuleren om te investeren in een meer betaalbaar huuraanbod.
Wanneer de huurwaarborg geen voldoende garantie vormt, worden verhuurders selectiever om zo het risico in te dekken. Ook dat was de voorbije jaren een duidelijke trend. Voor een minder kapitaalkrachtige huurder is het daardoor moeilijker geworden om een goede huurwoning te vinden.
Nood aan een genuanceerd debat
Er is dus nood aan een genuanceerd debat, waarbij de belangen van huurders en verhuurders naast elkaar worden gezet en wordt gestreefd naar een evenwichtige regeling. Daarbij moet zeker ook de stem van de verhuurder worden gehoord. Jammer genoeg leek de luisterbereidheid gisteren totaal afwezig.Er zijn volgens CIB Vlaanderen zeer goede argumenten waarom een verhoging van het maximale bedrag van de geldelijke huurwaarborg echt wel wenselijk is. En daar gaat het met name om in het voorstel van minister Homans. Er is geen enkele verplichting om de huurwaarborg effectief op 3 maanden huur te leggen. Het blijft perfect mogelijk om geen huurwaarborg te vragen of slechts 1 of 2 maanden huur. De precieze omvang is voorwerp van onderhandeling bij de contractsluiting.
Uiteraard is er begrip voor het argument dat een totaal van 4 maanden huur bij het begin van het huurcontract niet altijd evident is. Daar moeten oplossingen voor komen. Het is al langer geweten dat de bankwaarborg niet werkt, omwille van het gebrek aan animo bij de banken en het aanrekenen van hoge dossierkosten. Het is dan ook positief dat de minister met een ander systeem wil komen.
Via een huurwaarborglening zouden huurders die problemen hebben bij het betalen van de huurwaarborg geholpen worden. Dit op geanonimiseerde wijze, zodat verhuurders hierop geen onderscheid kunnen maken tussen kandidaten. Uiteraard zal het belangrijk zijn dat dit systeem goed uit de startblokken schiet, maar de huurwaarborglening zou alvast heel wat van de bezorgdheden en financiële problemen van huurderszijde moeten ondervangen.
