ERA baseert de Barometer op de resultaten van de verkopen van de 110 ERA kantoren verspreid over het ganse land. De ERA Barometer is uniek door zijn compleetheid aan informatie over de transacties.
Minder woningen verkocht
Waar de meeste statistieken gebaseerd zijn op basis van het verlijden van de akte, is ERA de enige partij die zijn statistieken baseert op de datum van het sluiten van het compromis, waardoor het dus de werkelijke markttendensen weergeeft.Iain Cook, managing director van ERA Belgium, licht toe: “Algemeen, en zeker in Vlaanderen, werd er na de hausse in het laatste kwartaal van 2014 als gevolg van het sleutelen aan het systeem van de woonbonus, een belangrijke terugval in transacties verwacht. Dat dit niet gebeurde geeft aan dat het voorspelde negatieve effect op het afschaffen van de woonbonus zwaar overdreven was. De lage interestvoeten bleken immers veel belangrijker. De ERA makelaars verkochten meer woningen in de eerste 3 kwartalen van 2015 dan in dezelfde periode van 2014. Echter, het extreem hoge aantal transacties in de laatste paar maanden van 2014 kon onmogelijk geëvenaard worden, waardoor er uiteindelijk in Vlaanderen 5,1 procent minder huizen en appartementen verkocht werden. Nationaal werden er 1,1 procent minder huizen en 5,9 procent minder appartementen verkocht in vergelijking met 2014. Het aantal verkochte woningen nam dus wat af.”
Het aantal woningen dat in verkoop werd aangeboden daalde eveneens. De makelaars kregen ca. 2 procent minder huizen in de verkoop, wat te verwachten was door het grote aanbod in het laatste kwartaal van 2014. Tegen de verwachting in werden er wel 2,3 procent meer appartementen te koop aangeboden in Vlaanderen.
De verhouding van huizen die verkocht werden tegenover het aantal huizen dat in de verkoop genomen werd bleef 70%. Het percentage verkochte appartementen daalde van 64% naar 60%.
Prijsontwikkeling
Onverwacht steeg de gemiddelde verkoopprijs van een huis in Vlaanderen en Wallonië met 2,3 procent van respectievelijk 233.463 naar 238.731 euro en van 190.886 naar 195.341 euro en in Brussel 5,4 procent van 394.943 naar 416.115 euro. Hoewel de grootste prijsstijging werd opgetekend in West-Vlaanderen, waar de verkoopprijzen stegen met 6,2 procent, zijn de gemiddelde verkoopprijzen daar met 203.311 euro nog altijd de laagste in Vlaanderen.De aanschaf van een doorsneehuis werd dan wel duurder, de maandlast voor een koper die 80% van de aankoop financierde, moest eind 2015 gemiddeld 1.236 euro per maand aan de bank betalen, wat 4 euro minder is dan een jaar eerder.
De verkoopprijs van appartementen bedroeg in december 2015 gemiddeld 195.165 euro, of 1,2 procent minder dan een jaar eerder.
Opmerkelijk was dat de prijzen van appartementen aan de kust stegen met 9,7 procent tot gemiddeld 173.496 euro. In Antwerpen daalden de prijzen van verkochte appartementen het meest, met gemiddeld 15,8 procent tot 147.765 euro.
ERA-KU Leuven Vastgoedindex geeft inzicht in de werkelijke prijsontwikkeling van woningen
Doctoraalstudent aan de KU Leuven, Roel Helgers, ontwikkelde samen met ERA de ERA-KU Leuven Vastgoedindex. Deze unieke index geeft de werkelijke prijsontwikkeling van woningen in Vlaanderen weer. De standaard verkoopprijzen geven immers de gemiddelde transactieprijzen van woningen aan zonder rekening te houden met de grootte van de woning, de afwerking of ligging. De ERA-KU Leuven Vastgoedindex doet dat wel door alle mogelijke factoren die een positief, maar ook een negatief, effect op de prijs kunnen hebben, mee te tellen.
Volgens deze Vastgoedindex steeg de gemiddelde waarde van een huis in Vlaanderen eind 2015 ten opzichte van 2014 met 2,7 procent. De prijs van bestaande appartementen steeg met 0,64 procent.
Opmerkelijk is de prijsontwikkeling als nieuwbouwappartementen mee in rekening genomen worden. Dan ligt de gemiddelde verkoopprijs eind 2015 5,28 procent hoger dan een jaar eerder. Aangezien de ERA – KU Leuven Vastgoedindex rekening houdt met alle kwalitatieve elementen in de woning, maakt deze grote prijsstijging duidelijk dat er een grotere belangstelling is voor nieuwbouwappartementen dan voor bestaande appartementen.
De negatieve invloed van lawaai op de prijs van een woning
Helgers berekende voor het eerst specifiek de invloed van de luchthaven in Zaventem op de prijs van woningen in de omgeving. “Een woning die dichtbij de luchthaven ligt en waar de geluidsbelasting overdag en ‘s nachts tussen de 60 en 65 dB ligt, is zo’n 6,7% of 18.434 euro minder waard dan de gemiddelde woning in de omgeving waar de geluidshinder minder dan 55 dB bedraagt. Indien de woning in het verlengde van de start- of landingsbaan ligt, in de aan- of wegvliegroute en dichtbij de luchthaven ligt, waar de geluidshinder meer dan 70 dB kan bedragen, loop het prijsverschil op tot meer dan 30%”, legt Roel Helgers uit.Deze berekening kwam tot stand door het aan elkaar koppelen van de geluidsbelastingkaarten en de gedetailleerde data van de door ERA verkochte woningen.
Niet alleen het effect van de luchthaven werd berekend, maar ook van spoorwegen en autosnel- en gewestwegen. Woningen die geluidshinder ondervinden van het spoor zijn gemiddeld 3,9 procent minder waard. Woningen die van een autosnel en gewestweg hinder ondervinden, zijn 4,2 procent minder waard.
Ook de reistijden tot grote steden hebben een negatief effect op woningprijzen: hoe langer onderweg, hoe goedkoper de woning
Voor het eerst kon Helgers ook het effect op woningprijzen van reistijden berekenen. Helgers vergeleek de gemiddelde reistijd, met zowel het openbaar vervoer als met de wagen, met de verkoopprijzen van woning. “Daaruit konden we berekenen dat wanneer de gemiddelde reistijd tot het centrum van Brussel voor alle door ERA verkochte woningen met 10 minuten zou toenemen, de prijs van de verkochte woningen gemiddeld met 8,9 procent afneemt. Gezinnen zijn, met andere woorden, in sterke mate bereid te betalen voor goed bereikbare woningen.”, vertelt hij.
Woningen stonden in 2015 langer te koop
Eind 2014 werd, mede door de druk om nog van het oude regime van de woonbonus te kunnen genieten, een huis in Vlaanderen gemiddeld in slechts 97 dagen verkocht. Eind 2015 was dat 5 dagen meer. Een appartement verwisselde in Vlaanderen in gemiddeld 130 dagen van eigenaar in 2015. Eind 2014 was dat nog 123 dagen.In Brussel werden huizen eind vorig jaar in 93 dagen verkocht, wat 7 dagen sneller is dan in 2014. Appartementen in Brussel wisselden in 2015 minder snel van eigenaar: in 2014 op gemiddeld 84 dagen en eind 2015 op gemiddeld 115 dagen. Deze evolutie heeft niets te maken met afgenomen belangstelling, maar met nieuwe eisen over de stedenbouwkundige inlichtingen van het hoofdstedelijk gewest die zeer traag verwerkt worden, waardoor het veel langer duurt om de benodigde attesten van de gemeente te krijgen.
Vooruitzichten voor 2016
Volgens Iain Cook zullen de oplevende economie en de lage hypotheekrente ervoor zorgen dat de belangstelling voor het kopen van een huis groot blijft: “ERA verwacht dat er in 2016 minstens evenveel woningen verkocht zullen worden als in 2015 en voorziet ook een verdere prijsstijging van wellicht enkele procenten.”Verder ziet Cook een extra druk op de woningmarkt door de bevolkingstoename als gevolg van de huidige immigratiegolf: “Dat begint aan de onderzijde van de markt, maar zal uiteindelijk voelbaar zijn in alle segmenten.”
