Ruil slecht gelegen bouwgronden voor bouwrechten in steden

Vandaag lanceert Bond Beter Leefmilieu (BBL) het idee van verhandelbare bouwrechten. Dat systeem maakt het mogelijk slecht gelegen bouwgronden in het landelijk gebied, te ruilen voor bouwmogelijkheden in de stads- of dorpskernen. Ook minister Joke Schauvliege wil, in uitvoering van het regeerakkoord, een systeem van verhandelbare bouwrechten en planologische ruil onderzoeken.

De open ruimte in Vlaanderen verstedelijkt aan een hoog tempo, dagelijks verdwijnt 6 ha voor nieuwe bouwwerken, vooral voor nieuwe woningbouw. Al meer dan 20 jaar trachten regeerakkoorden en allerlei beleidsplannen het tij te keren, toch verdwijnt het landelijk gebied in Vlaanderen nog steeds aan een hoog tempo. De oorzaak ligt bij de gewestplannen waarop 31% van de bouwgronden gelegen zijn in het buitengebied, in linten of verspreide bebouwing. Die versnipperde bebouwing heeft nefaste gevolgen zoals files, luchtvervuiling, klimaatopwarming, overstromingen, hoge kosten voor openbaar vervoer, rioleringen en andere nutsvoorzieningen.

Verhandelbare bouwrechten

Als de overheid de bestemming van die slecht gelegen bouwgronden wil wijzigen naar natuur of landbouwgrond, dan moet ze planschade betalen. De rekening daarvan kan aardig op lopen. “Het systeem van verhandelbare bouwrechten biedt een oplossing,” vertelt Erik Grietens van Bond Beter Leefmilieu. “Via verhandelbare bouwrechten kunnen de bouwrechten in slecht gelegen bouwzones geruild worden met bouwmogelijkheden op goed gelegen terreinen in of aansluitend bij de kernen. Door op deze locaties hoger en dichter bouwen te stimuleren, neemt het overaanbod aan bouwmogelijkheden buiten de kernen af. Op die manier is er voldoende huisvesting om de bevolkingsgroei op een verantwoorde manier op te vangen.”

VS

Vandaag organiseert BBL een studiedag over kernversterking. Daar komt Lynn Richards van The Congres for New Urbanism uit de VS vertellen over Transferable Development Rights (TDR), als mechanisme om kernversterking te ondersteunen en open ruimte te bewaren. “Verhandelbare bouwrechten worden in de VS al sinds de jaren zeventig toegepast. Via een beurs worden bouwrechten aan- en verkocht. De overheid bepaalt waar bouwrechten geschrapt worden om open ruimte te vrijwaren en waar er meer gebouwd mag worden,” aldus Lynn Richards. “Wat we de afgelopen dertig jaar hebben geleerd is dat het systeem goed werkt als de bouwrechten terecht komen op plaatsen waar er goed openbaar vervoer is, waar er winkels en diensten op wandelafstand zijn, waar kinderen buiten kunnen spelen,.... Een goede ruimtelijke ordening blijft hoe dan ook de basis.”

Voldoende bouwgrond

Volgens de prognoses groeit de bevolking in Vlaanderen met 600.000 mensen tegen 2030, waardoor er behoefte is aan meer dan 300.000 bijkomende wooneenheden. Om die woonnood te lenigen zijn meer dan voldoende woon- en woonuitbreidingsgebieden voorzien op de gewestplannen. In woonzones op het gewestplan zijn er bouwgronden beschikbaar, goed voor 600.000 à 1.000.000 wooneenheden. Bovendien is er in de woonuitbreidingsgebieden plaats voor 270.000 à 360.000 wooneenheden. Er is dus een enorm potentieel aanbod, zelfs drie maal zo groot als de behoefte.

Veel bouwgrond slecht gelegen

Veel van die bouwgronden zijn echter slecht gelegen. Ongeveer 20% van de beschikbare oppervlakte bevindt zich in de steden. De overige oppervlakte vinden we terug in het buitengebied: 43% in de kernen en 31% in linten of verspreide bebouwing. Bovendien liggen heel wat potentiële bouwgronden in overstromingsgevoelig gebied of zelfs in zonevreemd bosgebied. Die slecht gelegen bouwgronden gaan volledig in tegen de doelstellingen van een duurzame woonontwikkeling. Een verdere ontwikkeling van perifeer gelegen bouwgrondreserves zal leiden tot verdere versnippering van de open ruimte, verzadiging van het wegennet, problemen met waterbeheer,…

Waar creëren we goed gelegen bouwrechten?

Aan de hand van vijf Vlaamse voorbeelden van aangename woonbuurten tonen Bostoen, Re-Vive, BUUR, Stramien en Wienerberger op de studiedag, dat er binnen de bestaande stads- en dorpskernen heel wat nieuwe mogelijkheden liggen. Zo kunnen we de nood aan nieuwe woningen opvangen, zonder de open ruimte verder aan te snijden. Zie de bijlage voor meer concrete informatie.