Impuls Decreet Grond- en Pandenbeleid
Eind 2009 gaf het Decreet Grond- en Pandenbeleid een nieuwe impuls aan de productie van sociale woningen. Enerzijds door de – intussen door het Grondwettelijk Hof vernietigde – sociale last, die een percentage in elke nieuwe ontwikkeling voorzag voor sociaal wonen. Anderzijds door de introductie van de sociale objectieven per gemeente, een globaal Vlaams groeipad en – vooral! – bijkomende budgetten die hierop afgestemd waren.De sociale huisvestingsmaatschappijen hebben de handschoen opgenomen om deze verwachtingen vorm te geven. Vandaag blijkt dit ook zichtbaar te worden. De gevolgen van de vernietiging van de sociale last zijn te betreuren, maar zeker niet cruciaal voor deze ingezette productieversnelling.
Doorlooptijd van ongeveer vijf jaar
Een sociaal huisvestingsproject heeft een doorlooptijd van ongeveer vijf jaar – net zoals vele andere bouwprojecten overigens. Dit is vanaf het opsporen en evalueren van opportuniteiten tot de uiteindelijke ‘oplevering’, het fysiek ter beschikking stellen van de nieuwe sociale woning aan een kandidaat-huurder (of –koper). Grotere projecten kennen door hun complexiteit vaak nog langere doorlooptijden.Dit wil zeggen dat vanaf eind 2014 de eerste concrete resultaten – lees opgeleverde woningen – van de versnelling ingezet eind 2009 verhuurd of verkocht kunnen worden.
Projectopvolging geeft duidelijke versnelling weer
De projectdoorloop van sociale huisvestingsprojecten worden echter eerder ‘geijkt’ op een aantal stadia in de projectdoorloop, stadia die een ‘zekerheid’ garanderen van een realisatie binnen een bepaalde termijn.Aan de ene kant is het bereiken van het stadium ‘gunstig advies voorontwerp’ een ijkpunt, zeg maar de ‘attestering’ door de Vlaams Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) dat een project klaar staat om een bouwaanvraag in te dienen, meestal een tot twee jaar na de projectopstart. Een bouwaanvraag vervalt binnen twee jaar, dus dit houdt een duidelijke timing in.
Aan de andere kant – meestal ongeveer twee tot drie jaar later – volgt de ‘gunning’ van de opdracht aan een aannemer. Dit wil zeggen dat de werken via een aanbesteding ‘besteld’ zijn en klaar zijn om uitgevoerd te worden. Een tot twee jaar later (vandaar de vijf jaar doorlooptijd) volgt de uiteindelijke ‘oplevering’.
Van opstart tot bouwvergunning tot bestelling tot realisatie
We zien in de gedetailleerde projectopvolging van de sector zeer goed de versnelling van sociale huisvestingsprojecten in de dossiers die klaar staan om een bouwaanvraag te doen, intern het ‘gunstig advies voorontwerp’ geheten.Voor de inzet van de versnelling – 2006 tot 2009 - waren dat er 1000 tot 1500 per jaar, in 2010 ongeveer 2000, in 2011 3000 en in 2012 en 2013 meer dan 5000! Logischerwijs volgen hier binnen twee tot drie jaar ‘bestellingen’ op, en een tot twee jaar nadien de oplevering van de woningen.
We zien reeds de vertaling van de versnelling in ‘bestellingen’ – gunningen van werken na aanbesteding – in de projecten. 2250 in 2012 en bijna 2500 in 2013. In 2014 zijn nu al 2750 woningen klaar om ‘besteld’ te worden. De versnelling is duidelijk.
Zowel koop- als huurprojecten
‘Het blijkt duidelijk dat vanaf 2015-2016 5000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar zullen – of kunnen, afhankelijk van de financiering - worden gebouwd. Daarnaast bouwt de sector ook ongeveer 1000 sociale koopwoningen per jaar.’ zegt Björn Mallants, directeur van VVH. ‘Met deze productie van huurwoningen, waar financiering boordnodig is, is de huidige budgettaire limiet bereikt. Meerdere projecten die hun bouwvergunning kunnen aanvragen worden nu reeds gevraagd wat te vertragen.’Jaarbudgetten 2012 en 2013 ‘overschreden’
De realisatie van sociale huurwoningen wordt deels gefinancierd door de Vlaamse Overheid. De versnelling die nu duidelijk merkbaar is – en op maximale capaciteit draait – vertaalt zich dan ook in de ‘vastgelegde’ – dit is aan een besteld project gekoppelde – financiering. Zowel in 2012 en 2013 zijn de jaarlijkse beschikbare budgetten voor sociale woningbouw in de huursector overschreden. Niet dat die woningen al verhuurd of verkocht kunnen worden.‘Het probleem is dat men bij de realisatie van sociale woningen en nieuwe impulsen soms weinig rekening houdt met de doorlooptijd. Je kan dus niet louter kijken naar de ‘opgeleverde woningen’, maar je moet het traject van een project in het oog houden. Eenmaal de budgetten ‘vastgeklikt’ zijn aan een project weet je dat de productie gegarandeerd is. We zien nu duidelijk dat 5000 huurwoningen - en 1000 koopwoningen - in de steigers staan de komende jaren.’ aldus Björn Mallants.
Aangehouden – en zelfs verhoogde - financiële inspanning van de Vlaamse Overheid gewenst
Het eerste ‘ijkpunt’ in de projectontwikkeling – het gunstig advies ‘voorontwerp’ door de VMSW – heeft zijn budgettaire limieten bereikt. Zowel in 2012 en 2013 is hierdoor het aantal projecten in dit stadium niet meer kunnen groeien. Meerdere projecten zijn niet weerhouden op het ‘programma’ sociale woningbouw wegens budgettaire limieten. Ook het tweede ijkpunt – het gunstig advies voor de bestelling van werken – loopt vol op de korte termijnplanning. In 2014 werden nu al voor meer dan 2750 woningen budgetten voorzien op dit programma, we zijn april. Vanaf volgend jaar zullen kandidaat-huurders en –kopers de woningen die hieruit resulteren kunnen bewonen.
VVH vraagt expliciet dat de voorziene middelen voor sociale woningbouw gecontinueerd worden. ‘De sector heeft de voorziene versnelling vorm gegeven. Het zou spijtig zijn om projecten die in de pipeline zitten terug te moeten afbreken. Meer nog, er blijkt duidelijk dat de capaciteit van de sector nog hoger ligt. Bovendien ligt de – op onderzoek gebaseerde - doelgroep voor sociale huurwoningen op 180.000 gezinnen, bovenop de 150.000 gezinnen die al een sociale woning huren. Het aantal gezinnen in armoede groeit ook alsmaar. En een sterke bevolkingsaangroei wordt verwacht. Het lijkt een terechte vraag om de middelen voor sociale woningbouw te vergroten.’ stelt Björn Mallants.
