Hogere btw op bouwgrond onbegrijpbaar

De federale regering wil vanaf 15 augustus 2008 op bouwgrond die samen met een nieuwbouwwoning of -appartement gekocht wordt, 21 procent btw heffen. Nu betaalt de koper daarop registratierechten (10% in Vlaanderen). Door deze maatregel wordt bouwgrond aanzienlijk duurder. Bouwunie, de bij Unizo aangesloten Unie van het KMO-bouwbedrijf, vraagt het parlement om deze regeling aan te passen alvorens ze goed te keuren. Bovendien moet de inwerkingtreding van de maatregel met zeker één jaar uitgesteld worden. Bouwunie stelt voor dat België een btw-tarief van 6% invoert voor nieuwbouwwoningen en –appartementen met een maximale bouwwaarde van respectievelijk 200.000 en 150.000 euro (exclusief bouwgrond en btw). De E.U.-richtlijn van 2006 laat dit toe.

Bij de opmaak van de begroting werd voorzien dat de aanschaf van gronden bij nieuwbouw in een aantal gevallen onderworpen zal worden aan een btw-heffing van 21%.

Voor alle duidelijkheid, de maatregel in de programmawet bepaalt dat btw geheven wordt op de grond wanneer die
1. onlosmakelijk verbonden is met het gebouw;
2. wordt verkocht samen met het gebouw;
3. door dezelfde verkoper;
4. en binnen het btw-stelsel van nieuwbouw valt.

Na onderzoek van het ontwerp van programmawet komt Bouwunie tot de conclusie dat, naast de situaties opgesomd in de memorie van toelichting, volgende situaties effectief buiten het toepassingsgebied van de nieuwe regeling blijven:

De verkoop (vervreemding onder bezwarende titel) van een bouwgrond door partij A aan X, gekoppeld aan een aannemingsovereenkomst voor het optrekken van een nieuw gebouw tussen partij A en X. Aangezien het afsluiten van een aannemingsovereenkomst geen verkoop (vervreemding onder bezwarende titel) is, zijn de voorwaarden niet voldaan om de verkoop van de grond te onderwerpen aan het btw-tarief van 21%.
De verkoop (vervreemding onder bezwarende titel) van een bouwgrond door partij A (onafhankelijke juridische entiteit of natuurlijke persoon) gekoppeld aan de verkoop van een nieuw gebouw (al dan niet op plan) door partij B (onafhankelijke juridische entiteit of natuurlijke persoon).
Opstalconstructies en andere constructies waarbij gebruik gemaakt wordt van het recht van natrekking, zodat de overdracht van het gebouw en de bijhorende grond niet tegelijk plaats vindt.

Indien bovenstaande situaties effectief buiten het toepassingsgebeid vallen van de nieuwe bepalingen, vallen alleen onderstaande situaties onder de nieuwe regeling:

• De verkoop (vervreemding onder bezwarende titel) van een nieuw gebouw (al dan niet op plan) met het bijhorend terrein door een bouwpromotor
  
De verkoop van een nieuw appartement (al dan niet op plan) met het bijhorend aandeel in het terrein door een bouwpromotor en/of algemene aannemer (beroepsoprichter)

Bouwunie vreest wel dat grotere bedrijven op een eenvoudige wijze deze kostenverhogingen zullen kunnen vermijden voor hun niet btw-plichtige klanten, terwijl de kleinere beroepsoprichter en algemene aannemer een concurrentieel nadeel zal ondervinden omdat hij minder vertrouwd is met andere juridische constructies of hiertoe niet kapitaalkrachtig genoeg is om verschillende juridische onafhankelijke entiteiten op te richten.

Bouwunie vraagt het parlement en de regering om deze maatregel alsnog te herzien. Wanneer een inwerkingtreding nodig zou zijn, moet deze met zeker 1 jaar uitgesteld worden. Dit moet de bedrijven de kans geven zich aan te passen aan de nieuwe situatie zodat de gevolgen voor de kopers zo beperkt mogelijk blijven en de gevolgen voor de verschuldigde registratierechten in het Vlaamse en Brusselse gewest duidelijk zijn uitgeklaard.

Bovendien laat Europa toe om een verlaagd btw-tarief te hanteren voor de bouw van nieuwe woningen als het in een sociale context past (E.U. Richtlijn 2006/112, Bijlage III, nr. 10). Bouwunie stelt bijgevolg voor dat België een btw-tarief van 6% invoert voor nieuwbouwwoningen met een maximale bouwwaarde van 200.000 euro en voor nieuwbouwappartementen met een maximale bouwwaarde van 150.000 euro (telkens exclusief bouwgrond en btw). Wie dan een nieuw huis of appartement met grond aankoopt, moet op grond en woning slechts 6% btw betalen. Voor duurdere woningen en niet-woongebouwen zou dan nog altijd 21% btw moeten betaald worden.