Ombouwen van kantoren vereist technologie

Op dit moment staat in Nederland 4,8 miljoen m2 kantoorruimte te koop of te huur. Jos Lichtenberg vraagt zich echter af hoe realistisch het is om kantoren om te bouwen tot woningen vanuit een economisch technologisch oogpunt.

Ook als de markt weer aantrekt zal het nog wel enkele jaren duren voordat de kantorenleegstand tot een aanvaardbaar niveau is teruggedrongen. Het is dus zeker niet vreemd dat er een discussie ontstaat over het ombouwen van kantoren naar woningen. Jos Lichtenberg vraagt zich echter af hoe realistisch die gedachte vanuit een economisch technologisch oogpunt nu eigenlijk is. Allereerst moet worden gezegd dat een deel van de leegstand absoluut niet geschikt is voor een ombouw tot woningen. Dat heeft dan bijvoorbeeld met een deplorabele staat of met de ligging te maken. Zeker is dat meer dan de helft qua woonlocatie vermarktbaar is. Afgezien van eventuele bestemmingsplantechnische aspecten rest dan natuurlijk nog wel de technische en de economische haalbaarheid van een ombouwoperatie.
Uitgaande van de in de kantorenvoorraad gangbaar toegepaste bouwtechniek bestaande uit een skelet met betonvloeren is er na het strippen van de inbouw, in principe een redelijk vrij indeelbaar oppervlak beschikbaar. Dat lijkt een mooi uitgangspunt maar de knelpunten ontstaan bij de leidingen. Een woning vereist nu eenmaal een andere infrastructuur op andere plekken in het gebouw.
Gelet op de bouwbesluit eis met betrekking tot het contactgeluid ligt een zwevende dekvloer voor de hand en in combinatie daarmee moet een kabeltje of buisje wel weg te werken zijn. Toch is dit nog niet zo eenvoudig als het lijkt. Een zwevende dekvloer is immers een uitvoeringstechnisch kritisch bouwdeel en zeker als deze wordt voorzien van vloerverwarmingslangen is er weinig extra ruimte voor leidingen.
Een plintsysteem kan dan een oplossing zijn, maar brengt wel een extra kostenpost met zich mee. Bovendien lost dit de problematiek van de grote leidingen (riolering, lucht) niet op. De standleidingen kunnen in een leidingkoker worden geplaatst, echter de horizontale leidingen zullen in een bestaande structuur onder de vloer gehangen en vervolgens akoestisch afgeschermd moeten worden. Een alternatief is een verhoogde vloer.

Investeringen
Voorts is het realiseren van geluidsisolerende woningscheidende wanden een probleem.
Het plaatsen op de bestaande vloer zal alleen voldoen als de vloeren in het gebouw zeer zwaar zijn uitgevoerd. Een dubbelschalige wand kan wel samen met de reeds genoemde zwevende (gedilateerde) dekvloer en een gesloten verend opgehangen plafond een doos-in-doos-constructie vormen. De ontstane loft dient dan nog wel verder te worden ingedeeld en ook de ontsluitingen en algemene voorzieningen zoals trappen, liften, bergingen en dergelijke vragen om serieuze investeringen. Daartegenover staat dan huuropbrengst en flexibiliteit voor de toekomst.
Een doos-in-doos-strategie is in de bestaande gebouwstructuren een te onderzoeken optie, maar hoeveel gemakkelijker zou het zijn geweest, als van begin af aan met de gevraagde flexibiliteit rekening gehouden zou zijn?
Met name het kunnen plaatsen of verplaatsen van leidingen is dan cruciaal. Dat kan met de techniek van vandaag worden gerealiseerd met een flexibele dubbelschalige vloerconstructie. De leidingen kunnen dan worden geplaatst in de holle ruimte in het hart van de vloer. De vereiste geluidsisolatie kan worden bereikt na het plaatsen van de topvloer. Deze kan dan direct of later worden gedilateerd ter plaatse van de woningscheidende wand.
Of een verlaagd plafond of een verlaagde plafondstrook nodig is, is afhankelijk van de kwaliteit van de onderschil en de mogelijkheid om deze te dilateren. Hoewel deze vloeren vanuit constructieve overwegingen aanzienlijk lichter kunnen zijn dan de traditionele betonvloeren, is enige massa van de vloer om akoestische redenen toch wel noodzakelijk.
Kortom, duidelijk is dat bij gebouwen waar voor een dergelijk concept gekozen is, de investering van een noodzakelijke aanpassing aanzienlijk geringer is.

Verwijtbaar
Dat we nu met de 4,8 miljoen m2 kantorenleegstand zitten is wellicht niemand verwijtbaar. Toen de bewuste gebouwen werden gerealiseerd was er immers nog geen echte Industrieel Flexibel en Demontabel Bouwen (IFD-Bouwen) discussie en waren de beschikbare producten zoals computervloeren sterk kosten verhogend. De technologie om het beter te doen is nu echter wel te koop.
Gelet op procesvoordelen is het tevens mogelijk om met die technologie concurrerend te bouwen. Flexibiliteit als een standaard gebouwkenmerk derhalve.